【水戸市版】遠方に住みながら相続した不動産を売却した事例

1. 東京都にお住まいのS様が、「東京にいながら手続きを進め、水戸市の実家を売却した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの50代、S様です。
昨年お母様が亡くなり、水戸市双葉台にあるご実家を相続することになりました。

お父様は既に他界されており、相続人はS様と妹様のお二人です。
妹様も名古屋市にお住まいで、どちらもご実家に戻る予定はなかったため、売却して代金を分けることで話がまとまりました。

ただ、S様は平日はお仕事があり、東京から水戸まで往復すると丸一日がかりになります。現地調査の立ち会い、内覧への対応、売買契約、決済と、その都度足を運ぶことになるのではないかと考えると、なかなか動き出せずにいました。

さらに、相続登記が義務化されたと知り、「このまま放っておくわけにもいかない」と感じたS様は、まずは相談だけでもしてみようと、不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

S様は水戸市内にある不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 来店不要でオンラインでの無料相談ができると案内されていたので、東京にいるままで話を始められると思った
• 水戸市の弁護士や税理士・司法書士など様々な専門家との深いつながりがあるとあったので、相続の手続きもまとめて任せられそうだと思った

上記2点で、遠方からでも進められそうだと感じたコマツザキに相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様から「東京から何度も水戸に通うのは難しいのですが、現地に行かずに売却を進めることはできますか」「相続登記もまだですが、間に合うでしょうか」とご質問がありました。

弊社からは、ご質問いただいた内容について次のようにご説明しました。

1.弊社の説明内容

Q. 現地に行かずに売却を進めることはできますか

A. 現地で必要になる対応は、不動産会社が代わって行うことができます。

現地調査、敷地や室内の状況確認、ご購入を検討される方の内覧への立ち会いは、鍵をお預かりすれば弊社が対応いたします。

お住まいの状況は写真と動画にしてお送りしますので、現地に来られなくても、今どうなっているかを把握いただけます。

Q. 契約のたびに水戸へ行く必要はありますか

A. 媒介契約も売買契約も、書類のやり取りで進めることができます。

ご署名・ご捺印いただく書類をお送りし、ご返送いただく「持ち回り契約」という方法が一般的です。媒介契約書については、ご希望があれば電子交付で対応することもできます。

なお、重要事項説明はご購入される買主様に対して行うものですので、売主様であるS様が同席される必要はありません。

Q. 引渡しの日も立ち会う必要がありますか

A. 決済の当日はご本人の立ち会いが原則ですが、代理人による方法もあります。

所有権を移す登記にあたっては、司法書士による本人確認と意思確認が必要になります。

どうしてもご来場が難しい場合は、事前に司法書士がご本人とお会いして確認を済ませたうえで、実印を押印した委任状と3ヶ月以内の印鑑証明書に基づき、代理人が決済に出席する形をとることもできます。

Q. 相続登記もまだですが、間に合うでしょうか

A. 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく期限を過ぎると過料の対象となりますので、早めに進めておくのが安心です。

売却する際には、いずれにしてもお母様からS様・妹様へ名義を移す相続登記が必要になります。登記の申請は司法書士にご依頼いただけますので、遠方にお住まいでも書類のやり取りだけで進められます。

Q. 売却して代金を分ける場合、名義はどちらにすればよいでしょうか

A. お二人の共有名義にする方法と、代表の方お一人の名義にする方法があります。

どちらでも売却は可能ですが、売却代金を分けることを前提にお一人の名義とする場合は、遺産分割協議書に「換価分割のために代表者名義とする」旨を明記しておく必要があります。

この記載がないと、売却後に他の相続人へお渡しした代金が贈与とみなされるおそれがあります。

2.「結果」

遺産分割協議書は、売却代金を分ける換価分割であることを明記したうえで、S様と妹様の間で郵送によりまとめ、お二人の共有名義とする相続登記まで、弊社と連携する司法書士が対応いたしました。

ご遺品の整理は、弊社がご紹介した業者とともに、S様が水戸市に来られた1日で済ませています。

販売中の内覧は4組で、いずれも鍵をお預かりした弊社が立ち会い、その都度、写真を添えてご報告しました。

仲介にて720万円で成約し、S様が水戸市に来られたのは、ご遺品を整理された日と決済当日の計2回です。妹様は決済にご出席できなかったため、事前に司法書士が名古屋でお会いして本人確認を行い、委任状に基づく形で手続きを完了しました。

ご相談からお引渡しまでは約6ヶ月でした。

S様は「水戸に通う時間が取れないことが一番の足かせでしたが、現地のことを全部引き受けてもらえたので、東京にいながら売却まで進められました。写真や動画で様子が分かるので、任せきりでも不安がありませんでした」と満足されたご様子でした。

2. 大阪府にお住まいのY様が、「家財が残ったままの実家を現況のまま買い取ってもらった事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は大阪府にお住まいの60代、Y様です。
2年前にお父様が亡くなり、水戸市河和田町にあるご実家を相続されました。
お母様は既に他界されており、相続人はY様お一人で、相続登記は済ませていました。

お父様は長く一人暮らしをされており、家の中には家具や衣類、食器、仏壇などがほとんどそのまま残っていました。

Y様のお住まいから水戸市までは片道4時間以上かかり、ご自身も足を悪くされていて、片付けのために何度も往復することは難しい状況でした。

遺品整理の業者に見積もりを取ると、家財の処分だけで数十万円、建物を解体すればさらに費用がかかると言われ、「そこまで費用と手間をかけて、本当に売れるのだろうか」と手が止まってしまいました。

その間も固定資産税はかかり続け、近所の方に様子を見ていただくのも心苦しく、早く区切りをつけたいと考えたY様は、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

Y様は水戸市内にある不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 査定額は最短2営業日で提示、直接買取で条件が整えば数日以内での現金化も可能とあり、遠方からでも話が早く進みそうだと思った
• 相続のご相談事例やお客様の声が掲載されており、自分と似た状況の方がどう解決したのかを読むことができた

上記2点で、任せられそうだと感じたコマツザキに相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様から「遠方に住んでいるうえ体調面の不安もあり、家財が残ったままの実家を片付けに行けない。処分や解体に費用をかけても売れるか分からない。早く区切りをつけたい」とご相談がありました。

そこで弊社は、価格は市場価格より低くなってしまいますが、Y様のご状況に合った現況のまま買い取る、現況有姿（げんきょうゆうし）買取という方法があることをお伝えしました。

1. 現況有姿（げんきょうゆうし）買取とは

現況有姿買取とは、今ある状態のまま、不動産会社が直接の買主になって買い取る方法です。

「現況有姿」は、売買契約を結んだ時点の状態のまま引き渡す、という条件を指します。
買取と組み合わせると、売主側は次のことをしないまま手を離せます。

• 家財・遺品の処分（家具、衣類、食器、仏壇なども含む）
• 建物の解体
• リフォーム、修繕、ハウスクリーニング
• 庭木の剪定や草刈り

雨漏りやシロアリ、傾きといった不具合も、直さないまま引き渡すのが前提です。
相続した実家のように、売主自身が住んでおらず建物の状態を把握しきれていないケースと相性がよい方法です。

2. 現況のままお引渡しいただく前に確認すること

現況有姿でのお引渡しでは、お引渡し後の家財は弊社で処分いたします。そのため、お手元に残しておきたいものがないか、事前のご確認が欠かせません。

現金・預金通帳・権利証・保険証券などの重要なもの、お写真やアルバム、位牌などは、必ずお引渡し前にお引き取りください。

現地に来られない場合は、弊社が室内を撮影してお送りし、「これは残す」「これは処分してよい」とご指示いただく形で進めることもできます。

3.「結果」

仲介で売却した場合の想定額と買取価格の両方をご提示したうえで、Y様は買取をお選びになりました。

室内の写真をお送りして残すものをご指示いただき、お写真とアルバム、位牌はまとめてご自宅へお送りしました。仏壇については、弊社から地元の寺院をご紹介し、閉眼供養の手配をお手伝いしました。

そのほかの家財はそのまま、建物も解体せず、現況有姿で310万円にて買取らせていただき、ご相談からお引渡しまでは約2ヶ月でした。

Y様が水戸市に来られたのは、決済の1回のみです。

Y様は「片付けのために何度も通うことを考えると気が重く、何年も先送りにしていました。そのままの状態で引き取ってもらえて、写真だけは手元に戻ってきたので、気持ちの整理もつきました」と話されていました。

3. 宮城県にお住まいのT様が、「近隣から苦情が出ていた空き家を管理しながら売却した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は宮城県にお住まいの40代、T様です。
4年前にお母様が亡くなり、水戸市元吉田町にあるご実家を相続されました。
お父様は既に他界されており、相続人はT様とお兄様のお二人です。

当面はそのままにしておこうと話し合い、法定相続分どおりお二人の共有名義とする相続登記だけを済ませ、その後は空き家になっていました。

年に一度、お盆の帰省に合わせて草を刈る程度で、日常的な管理まではできていませんでした。

ところが昨年、隣家の方から「庭木の枝が越えてきている」「草が伸びて虫が出る」とご連絡があり、その後、水戸市から管理についての文書が届きました。

T様は、文書にあった「管理不全空家等」という言葉と、「このままでは固定資産税が上がるのではないか」という不安から、お兄様とも話し合い、売却する方針を固めました。

とはいえ、お住まいから水戸市までは片道3時間以上。
草刈りのたびに帰ることもできず、売れるまでの間の管理をどうするかが決められないまま、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様はインターネットで水戸市の不動産会社を調べ、その中で

• 不動産売却メディア「イエジン」の『水戸市で相続時におすすめの不動産屋ランキング』で第1位を獲得した実績があった
• 「しつこい営業や連絡は致しません」と明記されていたので、まずは状況だけでも話してみようと思えた

上記2点で、相談しやすいと感じたコマツザキに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様から「水戸市から届いた文書にある『管理不全空家等』とは何でしょうか。固定資産税が上がると聞いて不安です」「売れるまでの草刈りなどはどうすればよいでしょうか」とご相談がありました。

弊社からは、ご相談いただいた内容について次のようにご説明しました。

1. 管理不全空家等と固定資産税について

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年12月に改正され、そのまま放置すると「特定空家等」になるおそれのある状態の空き家を、「管理不全空家等」として位置づける仕組みが設けられました。

管理不全空家等については、市町村がまず指導を行い、それでも改善されない場合に勧告へと進みます。

住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準が6分の1）が適用されていますが、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、この特例の対象から外れます。

裏を返せば、指導の段階で状態を改善すれば、税額が上がる事態は避けられます。
T様に届いていたのは、すぐに勧告へ進むものではなく、まず管理状況の改善を促す趣旨の文書でしたので、まずは草木の状態を改善することが先決だとお伝えしました。

なお、「いっそ解体した方がよいのでは」ともご質問をいただきましたが、建物を取り壊すと住宅用地特例そのものが適用されなくなり、翌年の固定資産税は上がります。
解体費用もかかりますので、売却の見込みや時期と併せてご判断いただくのが安全です。

今回は、そのままの状態で買い手を探す方針としました。

2. 売却が決まるまでの管理について

遠方にお住まいの場合、売却が決まるまでの草刈りや通水、郵便物の確認をどうするかが問題になります。

弊社が媒介をお預かりしている物件については、販売活動と併せて現地の状況を確認し、ご要望に応じて草刈りなどの手配をいたします（作業の費用はご負担いただきます）。

また、空き家の期間が長くなると、火災保険の契約内容や条件が変わる場合があります。
加入されている保険についても、この機会にご確認いただくと安心です。

3.「結果」

ご相談の翌週に弊社が現地を確認し、越境していた庭木の剪定と草刈りを手配しました。作業の前後の写真をお送りしてT様にご確認いただいたうえで、隣家の方にも弊社からご説明にうかがいました。

改善した状況はT様から水戸市へご報告いただき、勧告に進むことなく収まりました。

その後、共有名義のまま売却する方針でT様とお兄様のご意向を確認して販売を開始し、仲介にて680万円で成約しました。

決済にはT様がご出席され、お兄様は当日のご出席が難しかったため、事前に司法書士が面談して本人確認を行ったうえで、委任状による形で手続きを行いました。

ご相談からお引渡しまでは約7ヶ月で、その間の草刈りは2回、いずれも弊社で手配しています。

T様は「隣の方にご迷惑をかけていることと、市から文書が届いたことが一番こたえていました。すぐに現地を見て手を打ってもらえたので、売却までの数か月も落ち着いて待つことができました」と話されていました。