【水戸市版】不相続不動産の問題を解決し換価分割した事例

1. 水戸市にお住まいのH様が、「価格認識のズレを根拠ある査定で解消し、スムーズに換価分割できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代H様です。
お母様が亡くなり、水戸市内にあるご実家を相続することになりました。
H様には東京に住んでいるお兄様がいます。
H様はお兄様と話し合った結果、ご実家は売却して現金を分ける「換価分割」を行うことになりました。

そこで、H様は早速、地元の不動産会社に査定を依頼したところ、1,800万円という結果でした。

築年数や立地を考慮すれば「妥当な価格」と説明を受け、H様も納得していました。
一方、東京にいるお兄様は「それは安すぎる」と主張。

インターネット上の不動産一括査定サイトで申込みを行い、送られてきた複数の簡易査定結果の平均は 1,200万円前後だったそうです。
お兄様からは「今は地価も上がっている。安く売るのは損だ。」と言われました。

H様は「最初に依頼した不動産会社の査定結果が適正価格ではなかったのか？」と不安を感じ、念の為、他の不動産会社にも査定を依頼してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

H様は市内にある不動産会社をネットで検索し、その中で

• 地元密着で地元の不動産市場を把握しており適正な査定をしてくれそう

と感じたコマツザキに相談することに決めました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様のご実家を査定した結果、950万円となりました。
お兄様が利用した不動産一括査定サイトの結果である2,300万円は地域の相場よりも高く、買い手が現れにくい可能性があります。

不動産一括査定サイトは、あくまで机上（簡易）査定であり、精度が低い傾向にあります。

1．一括査定サイトを使う場合

一括査定サイトは、複数社（3〜6社ほど）へまとめて査定依頼ができるため非常に便利です。サイト運営会社はいわば「仲介」役で、実際の査定や営業対応は不動産会社が行います。
基本的には机上（簡易）査定が中心で、一般的には精度が低めと言われることが多いですが、水戸市の場合は簡易査定を行うのは地元の不動産会社がほとんどです。そのため、近隣の成約事例や市内の価格動向など、地元ならではの情報はしっかり反映されます。

そのうえで、まず相場感を掴みたい・複数社を比較したいときには一括査定サイトが有効です。
一方で、「具体的に売却計画を立てたい」「より正確な価格を知りたい」場合は、地域に精通した地元業者へ直接依頼するのが最もおすすめです。

2.「結果」

H様は弊社の説明に納得していただけました。
後日、お兄様にも販売経過や成約理由を丁寧に共有したことで理解が得られ、1,850万円で売却活動を開始することになりました。

その結果、販売開始から3ヶ月で複数の購入希望者が現れ、売り出し価格より50万円安くなりましたが無事成約。

お兄様との換価分割も完了することができ、H様は「情報がたくさんあり混乱しましたが、丁寧に根拠を示してくれたおかげで納得して進められた。」と満足されていました。

2. 水戸市にお住まいのT様が、「相続した実家の売却遅延を、地元不動産会社の正しい査定で売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代T様です。
お父様が亡くなり、弟様と水戸市内にあるご実家を相続しました。

T様も弟様もすでに持ち家があり、ご実家に移り住む予定がなかったので、話し合いの結果、ご実家を売却して現金を分け合う「換価分割」で合意しました。

最初に相談した不動産会社によるご実家の査定額は相場より高い980万円。
「なるべく高く売りたい」との思いからその会社に売却を任せましたが、数ヶ月経っても買い手が見つからず、気づけば1年近くが経過していました。

ご実家から徒歩5分ほどの場所にお住まいのT様は、当初から自ら鍵を預かり管理を担当していたため、売却期間が延びるにつれて維持費や固定資産税の立て替えなど負担が増えていきました。

T様は不動産会社の売却活動がどうなっているのか、不安を感じ、違う不動産会社にも相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

T様は市内の不動産会社にいくつか問い合わせ、その中で

• 親身に話を聞いてくれた
• 不動産査定の基本的な知識を教えてくれた

上記2点が好感だったコマツザキに相談することにしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様は、「なるべく高く売りたい」という気持ちから、最初に相談した不動産会社に売却を依頼したところ、売却が長引いてしまっているそうです。

1．悪質な不動産会社の手口

不動産の査定では、残念ながら一部の悪質な会社や担当者が存在します。
特に「相続不動産」「初めての売却」など、知識が少ない人を狙った営業もあるため、どんな手口に注意すべきかを知っておくのはとても大事です。

【悪質な不動産会社の手口】

対策として重要なのは、“複数社の机上査定をただ並べて比較すること”ではありません。
実際には、複数社へ一括で依頼した結果、精度の低い数字がバラバラに提示され、かえって混乱してしまう人が多いのが現状です。
むしろ私は、「そんな精度の悪い一括査定に振り回されるくらいなら、最初からやめてしまった方がいい」とお伝えしています。儲かるのはサイト運営会社だけで、利用者にとって本質的なメリットはほとんどありません。

家電や車のように相場が一定のモノとは違い、土地や中古住宅は一つひとつ条件が異なり、画一的な査定は不可能です。
だからこそ、不動産会社の担当者と直接話し、「説明に納得できるか」「信頼できるか」という基準で選ぶことが最も大切なのです。

2.「結果」

T様は弊社の話を聞き、すぐに弟様と話し合い、弊社での売却に切り替えました。

その後、3ヶ月半で買い手が見つかり、無事に成約。
弟様と換価分割を行い、固定資産税やこれまでの管理にかかった維持費などを精算しました。
T様は「不動産会社の仕組みを知る良い機会になりました。」と話していました。

3. 水戸市にお住まいのS様が、「換価分割を進めるために相続手続きから売却まで不動産会社に依頼した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの60代S様です。
お母様が亡くなり、お姉様とご実家を相続することになりました。

S様とお姉様は2人ともすでに結婚されており、ご実家からは離れて暮らしていました。
今後もご実家には移り住む予定がないので、話し合った結果、売却して現金化して分け合う「換価分割」を行うことにしました。

しかし、S様もお姉様も相続における手続きの知識がなく、困っていました。
S様はなにから進めたらいいか分からなかったので、まずはできることから始めようと、売却に備えてご実家の査定を行うことにしました。