【水戸市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

【不動産売却の方法2種類】

※表は左右にスクロールして確認することができます

1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方は「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

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※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

売却物件概要

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
木造住宅の耐用年数は22年と定められていますが、築15～20年を超えたあたりから、屋根の外壁塗装、水回りを含めたリフォームが必要になってきます。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みがひどい場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり状況・条件次第で売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例

1-2-1.税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

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税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算

国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

1-2-2.使える控除・特例

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

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1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

事例はこちら：【水戸市編】不動産相続に関する悩みを解決した事例

2.水戸市で上手に不動産（空き家・実家　等）売却をするコツ

2-1.水戸市の不動産売却相場と概況

現在、水戸市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【水戸市の不動産の売却相場　種類別】

水戸市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

2021年から2023年直近にかけて、水戸市の空き家・実家の平均取引価格は下落傾向にあります。
婚姻数の減少や、若者の県外流出などで住宅購入を考えている世代の人口が減少し、需要が少なくなっている事が原因のひとつです。

しかし2023年7月に行われた地価調査では常磐町、千波町、笠原町の3地点で地価が上昇しました。水戸市で地価が上昇するのは31年ぶりです。
長年地価が横ばいの傾向にあり割安感が出てきた事や、今後更なる建築資材の高騰や金利の上昇を警戒し購入を早める方が増えたことが背景にあります。購入ニーズが高まる事が期待される事から空き家・実家の需要も増える可能性があります。

他に需要が期待できるエリアとしては、常磐線の南側に位置し、住環境や教育環境が整ったファミリー層に人気の千波町、笠原町や、郊外型商業施設が充実し、宅地開発が進み世帯数が増加している水戸市南部の大場、稲荷第二、内原、などがあります。

詳しくはこちら【2023年版 総合】水戸市 不動産売却の動向と予測

2-2.水戸市で上手に不動産（空き家・実家　等）を売却するコツ

売却に伴う様々な課題に対応している不動産会社を選ぶ

不動産を売却する理由は人によって様々です。なかには不動産の知識だけでは満足のいく対応ができないケースもあります。
特に相続に伴う不動産の売却には、ケースによってあらゆる分野の専門家の力が必要になります。
創業年数や売買実績は、不動産会社を選ぶうえでポイントのひとつになるでしょう。
売買件数が多いほど様々ケースの不動産売却に携わってきた経験があり、豊富や経験を基にベストなプランを提案してもらえます。

実績と信頼のある担当者がいる不動産会社を選ぶ

不動産売却は担当者によってうまく事が運ぶかどうかが決まります。
不動産の査定・売却の相談を検討しているなら、業界経験豊富なスタッフがいる会社を選択肢のひとつに入れましょう。
担当者と相談していくなかで、自分の不安や希望を汲み取ってくれているか、納得感は得られたかなど、担当者との相性で売却する会社を選ぶと後悔の少ない取引となりやすいです。

「株式会社コマツザキ」は水戸市笠原町で10年以上営業を続けている不動産会社です。
すべての案件において代表の小松崎氏が相談、現地調査を行っており、スピーディーで柔軟な対応が評判です。
サイトには売買実績の他「お客様の声」など売買の参考になる情報が充実しています。

株式会社コマツザキHP：https://www.komatsuzaki-fudosan.com/

家の中の整理・クリーニングを徹底し内覧時の印象を良くする

不動産売却時に、現地調査をしてもらう時や購入を検討している方に内覧をしてもらう時は、築年数に関わらず家の中の整理整頓、掃除をしておきましょう。印象よく見せるポイントは下記です。

• 不要な家具や物は処分し、部屋を広く見せる
• 日差しや風通しを考えた家具の配置に模様替えをする
• キッチンやバスルームなど水回りはハウスクリーニングに依頼する
• 内覧前は窓を開けて換気を行う
• 売却を依頼する不動産会社の意見を取り入れる

掃除が不十分だった事が原因で、なかなか売却成立とならなかったり、値引き交渉をされたりする事もあり得るため、売却を決めてからコツコツと掃除や整理整頓を進めていきましょう。

2-3.不動産売却事例集

水戸市の不動産売却事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら

• 水戸市編不動産相続の
  売却の悩み解決事例
• 水戸市編相続した実家・
  空き家（一戸建て）の売却に
  関する悩みを解決した事例
• 不動産会社に一戸建て､ 土地を
  買い取ってもらった事例

3.必要書類の詳細と入手場所一覧

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
流れに沿って、必要な主要書類と取得できる場所を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

4.水戸市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先

水戸市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

市役所

【水戸市役所】

〒310-8610　茨城県水戸市中央1-4-1
電話番号：029-224-1111

HP： https://www.city.mito.lg.jp/

法務局

【水戸市法務局】

〒310-0061　水戸市北見町1番1号
電話番号：029-227-9911（代表）

HP： https://houmukyoku.moj.go.jp/mito/

税務署

【水戸税務署】

〒310-8666水戸市北見町1番17号
電話番号：029-231-4211

HP： https://www.nta.go.jp/about/organization/kantoshinetsu/location/ibaraki/mito/index.htm

5. 水戸市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

【水戸市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】

※表は左右にスクロールして確認することができます

詳しくはこちら：〈【水戸市版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つの記事にリンク〉

6.水戸市での空き家の処分に関する相談先

水戸市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。

株式会社コマツザキ

2009年から水戸市笠原町に事務所を構え、不動産の買取を中心に売買を行っている不動産会社です。特に買取は、柔軟かつ正確な現地調査をし、条件が整えば最短2日というスピードで対応しています。
また代表の小松崎氏は公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会 水戸支部幹事を務め、不動産の売買に関する様々な悩みに対応してきた相談実績が豊富です。
自らお客様の悩みを聞いて現地調査に赴き、士業や各専門家と連携してひとりひとりに合ったオーダーメイドの不動産売買をコンサルティングしています。

株式会社コマツザキ

〒310-0852　茨城県水戸市笠原町974-78
電話：029-305-7922
営業時間：10:00～18:00　
定休：水曜・祝祭日

HP： https://www.komatsuzaki-fudosan.com/

公共機関

水戸市役所では「空き家に関するワンストップ総合相談窓口事業」を行っています。NPO法人がふるさと空き家相談・サポートが窓口となり様々な専門家にする事が可能です。

電話番号：029-291-6363

HP： https://www.city.mito.lg.jp/page/51982.html

また水戸市では、所有者等を対象に、専門家による無料空き家相談会を開催しております。
日程や相談方法は下記ページでご確認いただけます。

【水戸市役所】

〒310-8610　茨城県水戸市中央1-4-1
水戸市市民協働部生活安全課
電話番号：029-224-1113

HP： https://www.city.mito.lg.jp/uploaded/attachment/22867.pdf