【水戸市版】住宅ローンや抵当権が残る相続不動産の悩みを解決した事例

1. 水戸市にお住まいのK様が、「抵当権が残ったままの実家の登記を整えて売却した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの50代、K様です。
3年前にお父様が亡くなり、水戸市見和にあるご実家を相続することになりました。

お母様は既に他界されており、相続人はK様お一人です。

お父様は住宅ローンを組んでご実家を購入されていましたが、団体信用生命保険に加入されていたため、お亡くなりになった後、保険会社への請求手続きを経て、残っていた債務は保険金によって完済されていました。

当面は空き家のままでもよいと考え、K様は名義の変更を後回しにしていましたが、いざ売却しようと登記簿を取り寄せたところ、金融機関の抵当権が登記されたまま残っていることが分かりました。

完済時に金融機関から届いていたはずの書類も見当たらず、「この状態では売れないのではないか」「相続登記も済ませていない」と不安になったK様は、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は水戸市内にある不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 水戸市の弁護士や税理士・司法書士など様々な専門家とのつながりがあるとあったので、分からない手続きがあっても安心だと思った
• 不動産売却・買取の相談実績が800件以上あり、その9割が相続に関連した内容とあったので、自分の問題も解決してくれそうだと思った

上記2点で、安心して任せられそうだと感じたコマツザキに相談することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様から「ローンは完済されているはずなのに、抵当権が残っているのはなぜでしょうか。金融機関の書類も見当たりません」「相続登記も行っていませんが、大丈夫でしょうか」とご質問がありました。

弊社からは、ご質問いただいた内容について次のようにご説明しました。

1.弊社の説明内容

Q. ローンは完済されているはずなのに、抵当権が残っているのはなぜでしょうか

A.住宅ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に消えることはありません。金融機関は完済時に抹消のための書類をお渡しするだけで、法務局への申請は所有者側で行う必要があります。

Q.ローン完済の金融機関からの書類が見当たりません

A.書類が見当たらない場合も、あきらめる必要はありません。
紛失していても、借入をされていた金融機関に事情をお伝えすれば再発行を受けられます。発行までには一定の期間がかかるため、売却をお考えであれば早めに依頼しておくと安心です。

Q. 相続登記も行っていませんが、大丈夫でしょうか

A. 相続登記についても、あわせて進めれば問題ありません。
抵当権抹消登記は、法律上は相続登記を経ていなくても、相続人であることを証する書面を添えて、相続人の方から申請することができます。

売却の際には所有権をK様名義に移す相続登記が必ず必要になります。
そのため実務では、お父様からK様へ名義を移す相続登記と、抵当権抹消登記を、同じ日にまとめて申請するのが一般的です。
どちらも司法書士にまとめてご依頼いただけます。

2.「結果」

K様から、「全てコマツザキさんにお願いしたい」とご依頼をいただきましたので、弊社と連携する司法書士をご紹介し、金融機関への書類の再発行依頼、相続登記、抵当権抹消登記までを一括して対応いたしました。

登記が整うまでに約2ヶ月、その後、仲介にて1,250万円で成約し、ご相談からお引渡しまでは約7ヶ月でした。

K様は「自分では何から手を付ければよいのか分からなかった手続きを、まとめて引き受けてもらえた。相続登記も同時に解決できてよかった」と満足されたご様子でした。

2. 水戸市にお住まいのM様が、「返済が残る実家を売却代金で完済して引き渡した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は水戸市にお住まいの40代、M様です。

お母様が亡くなり、水戸市石川町にあるご実家を相続することになりました。
お父様は既に他界されており、相続人はM様と弟様のお二人です。

お母様は数年前にご実家の住宅ローンを借り換えており、健康上の理由から団体信用生命保険には加入されていませんでした。

そのため、残っていた620万円の返済は、そのまま相続人であるM様たちに引き継がれることになりました。

M様も弟様もそれぞれの住まいがあり、ご実家に住む予定はありません。

「誰も住まない家のために毎月返済を続けるのは避けたい」「かといって、ローンが残っている家を売れるのだろうか」と悩まれていました。

返済を止めるわけにもいかず、早く方針を決めたいと考えたM様は、不動産会社に相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

M様は水戸市内にある不動産会社をインターネットで調べ、その中で

• 不動産売却メディア「イエジン」の、『水戸市で相続時におすすめの不動産屋ランキング』で第1位を獲得した実績があった
• 相続に関する相談事例がたくさんあり、問題解決の知見と実績が豊富だと感じた

上記2点で、自分たちに合っていると感じたコマツザキに相談することにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様から「ローンが残っている家でも売ることはできますか。先に完済しないと売れないのでしょうか」とご相談がありました。

売却代金が残債を上回っていれば、お引渡しの当日に売買代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消する方法で売却できます。

手元の資金からあらかじめ完済しておく必要はありません。

まずは残債の額と、売却できる見込みの金額を並べて確認することが出発点になります。

1.残債のある不動産の売却と同時決済とは

団体信用生命保険に加入されていない場合、住宅ローンの残債は、不動産と同じく相続の対象となり、相続人に引き継がれます。

残債のある不動産の売却では、決済日に買主様から受け取った売買代金でローンを一括返済し、金融機関から交付された書類で抵当権抹消登記を行い、所有権の移転と同時に手続きを完了させます。

これを同時決済といい、売主様が事前に自己資金を用意して完済する必要はありません。

なお、返済を滞納したまま放置すると、期限の利益を失って一括返済を求められ、最終的には競売に進むおそれがあります。
返済が続けられそうにない場合ほど、早い段階で相談することが大切です。

2.「結果」

先に相続登記を済ませたうえで販売を開始し、仲介にて690万円で成約しました。
決済当日に残債620万円を一括返済して抵当権を抹消し、諸費用を差し引いた手残りを、M様と弟様で分けられました。

ご相談からお引渡しまでは約6ヶ月で、その間も返済を滞らせることなく進めることができました。

M様は「ずっと返済し続けなければならないのかと半分諦めていました。売却が決まるまでの数か月は弟と分担して返済を続けましたが、手元にまとまったお金を用意して先に完済しなくても売れると教えてもらった時は本当に安心しました。売却代金でローンを返して、残ったお金を弟と分けることができて良かったです」と話されていました。

3. ひたちなか市にお住まいのF様が、「残債が売却額を上回る実家を任意売却で手放した事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様はひたちなか市にお住まいの60代、F様です。
離婚して独り身のお兄様が亡くなり、水戸市吉沢町にあるお兄様名義の一戸建てを相続することになりました。

ご両親は既に他界されており、お子様もいらっしゃらなかったので、相続人は妹であるF様お一人です。
お兄様は住宅ローンを借り換えた際に団体信用生命保険に加入されておらず、残債は1,050万円ありました。

複数の不動産会社に査定を依頼したところ、売却できる金額は800万円を切るという見立てでした。

売っても債務が残ってしまう状態で、F様ご自身の生活から返済を続けることも難しく、「このままでは競売になってしまうのではないか」と不安を抱えていました。

相続放棄も考えましたが、お兄様の預貯金やお墓のことも気がかりで、決断できずにいました。

査定額は分かったものの、残債が上回る場合にどう進めればよいかまでは相談できず、F様は改めて、事情を踏まえて相談に乗ってもらえる不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

F様はインターネットで水戸市の不動産会社を調べ、その中で

• 業界歴25年以上の代表が自ら話を伺うとあり、しつこい営業や連絡はしないと明記されていた
• サイト内に相続の相談事例やお客様の声が掲載されており、複雑な事情も相談できそうだと思った

上記2点で、まずは正直に事情を話してみようと感じたコマツザキに相談することにしました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様から「自身でお金を出すことも難しいし、売ってもローンが残ってしまう家は、どうすればよいのでしょうか。競売になってしまうのでしょうか、それとも相続放棄をした方が良いのでしょうか」とご相談がありました。

売ってもローンが残ってしまう場合は、金融機関の合意を得たうえで市場で売却する「任意売却」という方法があります。

まずは相続放棄か、売却かの判断から始めました。
F様が気にされていたお墓や仏壇などの祭祀財産は民法上、相続財産とは別に扱われるため、相続放棄をした場合でもF様がお墓を承継することは可能です。

F様は、お兄様の預貯金の額と残債の状況を確認したうえで、相続放棄ではなく任意売却で進めるご判断をされました。

1.任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債が売却代金を上回る不動産について、売却代金をすべて返済に充てることを条件に、お引渡し（決済）の当日に抵当権を抹消してもらうことを金融機関から事前に同意いただいたうえで、通常の売買と同じ形で売却する方法です。

「売却代金をすべて返済に充てること」を条件に抵当権を外してもらうことで、残債を一括で用意できなくても引渡しが可能になります。
金融機関にとっても、競売より多く回収できる見込みがあるため応じてもらえる可能性があります。

2.競売との違い

競売との違いは、進め方を相談しながら決められる点です。

競売は価格が相場より低くなりやすく、期日も自分では動かせませんが、任意売却は一般の売買と同じ流れで進むため、市場価格に近い金額での成約が期待でき、引渡しの時期も調整できます。

ただし、売却しても返しきれなかった債務は消えず、分割での返済などを個別に協議することになります。

また、滞納が進んで競売の手続きが始まってしまうと、入札の開札期日までに手続きを終える必要があるなど、時間的な制約が一気に厳しくなり、選べる方法が限られてしまいます。

返済が難しいと感じた早い段階でご相談いただくほど、選べる方法は多く残ります。

3.「結果」

F様には、まず専門家を交えてお兄様の財産と債務の全体像を確認いただきました。
預貯金やお墓の承継も踏まえたうえで、相続放棄ではなく任意売却で進める方針を選ばれました。

相続登記を済ませたのち、弊社が窓口となって金融機関へ物件の状況と販売の方針をご説明し、780万円での売却について同意を得ました。

決済当日は売買代金を返済に充当して抵当権を抹消し、売却後に残った債務については、金融機関と協議の上、F様が無理なく支払える月々の返済計画となりました。

金融機関との調整や販売活動を含め、ご相談からお引渡しまでは約6ヶ月でした。

F様は「兄のローンのことは誰にも話せずにいましたが、頭ごなしに否定されず、選べる方法を並べて説明してもらえたので落ち着いて決められました。売却後に残ったローンの返済についても無理のない形にまとめてもらい、お墓のことも整理がついてホッとしています」と話されていました。